לקראת הבשלת שוק הדיור?
העלאת המע"מ מפעילה לחץ על הרוכשים, אך ייתכן שתאיץ את הבשלת שוק הדיור ברומניה.
Andrei Czitron (אנדריי ציטרון) ו Eugen Cojocariu, 19.08.2025, 14:15
העלאת המע"מ מפעילה לחץ על הרוכשים, אך ייתכן שתאיץ את הבשלת שוק הדיור ברומניה. זוהי מסקנת ניתוח שנערך על ידי אחד מהיזמים הגדולים בתחום הנדל"ן. אחד השינויים הפיסקאליים החשובים ביותר הוא ביטול שיעור המע"מ המופחת של 9% על דירות והחלת שיעור המע"מ הסטנדרטי של 21%, שנכנס לתוקף מ־1 באוגוסט 2025. שינוי זה יהיה בעל השפעות ניכרות הן על מחירי הדירות והן על התנהגות הרוכשים והשוכרים בתקופה הקרובה. העלאת המע"מ תשפיע באופן משמעותי על שוק הדיור, אך ההשפעה האמיתית של הצעד הזה תיקבע גם על ידי גורמים מרכזיים נוספים, כגון זמינות המימון הבנקאי ומוכנות המוסדות הפיננסיים לתמיכה ברכישות ובפרויקטים חדשים. בטווח הבינוני והארוך, ביטול שיעור המע"מ המופחת עשוי לתרום להבשלת השוק, כאשר תשומת הלב של הרוכשים תוסט ממחיר הרכישה אל איכות המוצר, קיימות ושירותים נלווים משולבים, כך מעריך המקור המצוטט. באשר לדינמיקה של המחירים, המומחים סבורים שמחירי הדירות בערים הגדולות אינם בהכרח תוצאה של הערכת יתר ספקולטיבית, אלא משקפים בעיקר את חוסר האיזון ההולך וגדל בין הביקוש המתמשך באזורים מסוימים לבין היצע הולך ומצטמצם.
הניתוח המצוטט מעריך עלייה מתונה במחירי השכירות, במיוחד באזורים בעלי ביקוש גבוה, אך מזהיר כי קיים סף פסיכולוגי וכלכלי שהשוכרים אינם יכולים לחצות. עבור הרוכשים, המגמה הדומיננטית בשארית שנת 2025 תהיה זהירות. צפוי כי החלטות רכישה יידחו או ייבחנו מחדש, ותשומת הלב תופנה לדירות חסכוניות באנרגיה, במיקומים טובים ובעלי שירותים רלוונטיים לאורח חיים בר־קיימא.
מחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות בקצב מואץ ברוב הערים הגדולות באירופה וגם בעולם, ורומניה אינה חורגת ממגמה זו – כך מציג תרשים של "המוניטור החברתי" (Monitorul Social), פרויקט של קרן פרידריך אברט (Friedrich Ebert). כך, עיר הבירה וערים גדולות נוספות ברומניה מתקרבות לרף הקריטי של חוסר נגישות עבור תושבים בעלי הכנסה ממוצעת. ההקשר האירופי מצביע על דינמיקה נוסקת של שוק הנדל"ן, כאשר מחירי הדירות באיחוד האירופי עלו ביותר מ־50% בין 2015 ל־2025. השוק ברומניה רשם עלייה אף גבוהה יותר, של 61%, אך עדיין נותר מתחת לממוצע האיחוד האירופי במחיר למ"ר.
על אף שלמראית עין יחס המחיר/הכנסה נראה דומה בין הערים הגדולות ברומניה לבין שאר אירופה, קיים הבדל משמעותי שאינו בא לידי ביטוי במספרים אלה: נטל עלויות המחיה היומיומיות ברומניה גבוה בהרבה ביחס להכנסות, אפילו בהשוואה למדינות אחרות במזרח או בדרום־אירופה, כגון יוון או בולגריה, כך מצוין במסמך. לפיכך, גם אם מחיר דירה ביחס להכנסה נראה רק מעט גבוה יותר מאשר בשאר האיחוד האירופי, מרחב החיסכון האמיתי לרכישה מצטמצם באופן ניכר בערים הגדולות של רומניה.
