La Roumanie figure parmi les marchés de l’immobilier les plus accessibles d’Europe centrale et de l’est.

En Roumanie il faut mettre de côté six ans et demi de salaire moyen pour acheter un appart à 2 pièces et 55 mètres carrés.

Eugen Cojocariu, 15.02.2025, 13:56

Les prix des logements ont augmenté dans un rythme plus bas que les salaires, selon une étude spécialisée. Les consultants affirment que la majoration du salaire moyen plus rapide que la majoration des prix a amélioré l’accès à un logement en Roumanie, par rapport à d’autres pays de la région tels la Pologne, la République Tchèque et la Hongrie, où les prix des maisons et appartements et les loyers ont enregistré une progression significative. En effet, à Bucarest, les prix sur le marché de l’immobilier  ont progressé de quelque 50% ces 5 dernières années, alors qu’à Cluj, soit la ville la plus chère de Roumanie, située dans le centre-ouest, la majoration s’est chiffrée à 80%. En effet, la majorité des grandes villes d’Europe centrale et de l’est ont rapporté des majorations allant de 80 à 100% durant le même laps de temps. Selon un rapport de la Banque centrale roumaine, la Roumanie n’est pas du tout un pays cher pour ce qui est du rapport entre le prix de l’immobilier et les revenus des habitants, même si les différences entre les villes sont assez notables. Conformément au rapport entre les revenus annuels et le prix du logement, en Roumanie il faut mettre de côté six ans et demi de salaire moyen pour acheter un appart à 2 pièces et 55 mètres carrés, alors qu’à Budapest il faut compter 15 ans de salaires.

Différences significatives entre differents segments du marché

Même si généralement les logements sont assez accessibles en Roumanie, il y a aussi des différences significatives entre les différents segments du marché. Les nouveaux immeubles, situés dans des quartiers chics du centre des principales villes sont le plus souvent inaccessibles à ceux ayant des salaires moyens. Si on ajoute aussi le cout d’un crédit et les mensualités qui en résultent, l’accès aux logements situés dans les villes est de plus en plus bas. En ce cas la différence entre le cout d’un loyer et la mensualité d’un crédit hypothécaire est de plus en plus visible et un loyer pourrait s’avérer plus avantageux. Rien qu’un exemple, conformément aux sites d’annonces immobilières, le loyer moyen varie de 350 euros environ pour un studio, à 550 euros pour un deux pièces, jusqu’à 750 euros pour un appartement trois pièces. Si nous considérons un deux pièces, le loyer moyen est l’équivalent de 45% d’un salaire moyen, soit un taux considérablement plus bas que dans d’autres capitales de la région telles Varsovie et Bratislava, où le loyer touche les 70%.

Il y a toujous des cas lorsqu’il est préférable de louer

C’est pourquoi, parfois louer s’avère une option plus accessible que l’achat surtout dans le contexte d’une mensualité à un crédit hypothécaire plus élevée qu’un loyer pour un logement similaire. La situation immobilière des Roumains demeure particulière puisque la vaste majorité d’entre eux sont propriétaires du logement qu’ils habitent. En effet, selon le recensement de 2022, la Roumanie est le pays ayant le taux de propriétaires le plus élevé de l’UE, avec 94,8% de la population qui est propriétaire du logement qu’elle habite. C’est une des conséquences de la chute du communisme, lorsque les Roumains ont eu la possibilité d’acheter les appartements qu’ils habitaient à des prix très bas, sur la toile de fond de l’hyperinflation des années ‘90. Actuellement, la Roumanie est aussi un des pays ayant le plus bas nombre de crédits hypothécaires de l’UE, soit moins de 2% des logements dont on est propriétaires font l’objet d’une hypothèque, par rapport à 15% en Hongrie, 14% en Pologne et 26% en République Tchèque.

Une majoration de 20 % du prix de l’immobilier de 2010 à 2024

Dans ce contexte près de 57.600 immeubles ont été vendus en Roumanie en décembre 2024, soit 800 de moins par rapport au mois précédent. Le plus grand nombre de ventes a été rapporté à Bucarest (13.250), Ilfov (sud, 3.900) et Timiş (ouest, 3.300). Les prix des logements a augmenté de 2,6% dans la zone euro et de 3,8% dans l’UE, durant le troisième trimestre de 2024 par rapport à la période similaire de 2023 après une majoration de 1,4% dans la zone euro et de 3% dans l’UE durant le 2^e trimestre de 2024, selon les chiffres d’Eurostat. Quatre Etats de l’UE ont rapporté des baisses annuelles du prix des immeubles durant le 3^e trimestre de l’année 2024 et 22 ont rapporté des hausses annuelles. En Roumanie, la progression annuelle a été de 3,9% durant le 3^e trimestre de l’année 2024, après une hausse de 6,8% d’avril à juin 2024. Si les prix des habitations en Union européenne ont augmenté de 3,8%, les loyers ont progressé de 3,2% durant le 3^e trimestre de 2024, par rapport à la période similaire de 2023, selon Eurostat. Entre l’année 2010 et le 3^e trimestre de l’année 2024, les prix du logement en Union européenne ont augmenté de 54% et les loyers de 26%. La majoration du prix des logements a été supérieure à la progression des loyers dans une vingtaine d’Etats de l’UE. En Roumanie, la majoration du prix des logements a été de plus de 20%, alors que dans le cas des loyers de 2010 à 2024 la majoration a été de plus de 40%.